Með öðrum orðum, það sem hefur helst drifið áfram verðbólgu síðustu misseri er hækkun húsnæðisverðs.Sú staða sem nú er uppi hefur áður sést og var nokkuð fyrirséð. Húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað að meðaltali um ríflega 16 prósent á síðastliðnu ári og virðist fátt benda til annars en að það muni áfram hækka.

Verðhækkanir á eignamarkaði eru ekki óeðlilegar þegar vextir lækka og laun hækka líkt og verið hefur. Það sem hins vegar vegur þyngra nú er framboðsskortur á húsnæði sem hefur þrýst verðinu enn hraðar upp samhliða því að íbúðum til sölu hefur farið hratt fækkandi.

Seðlabankastjóri gagnrýndi vandræðaganginn við skipulagsmál á Íslandi í viðtali nýverið. Hér er einfaldlega of lítið byggt og of fáum lóðum úthlutað. Einkum er það stærsta sveitarfélagið, Reykjavík, sem virðist enn á ný hafa sofið á verðinum. Samkvæmt talningu Samtaka iðnaðarins hafa ekki verið færri íbúðir í byggingu á höfuðborgarsvæðinu síðan í febrúar 2017 og mælist samdrátturinn á síðustu tólf mánuðum mestur í Reykjavík.

Dýrkeypt fórnarskipti eignaverðs og stöðugleika

Þó það hljómi undarlega má segja að framboðsskortur á húsnæði í Reykjavík hafi bein áhrif á það hvort verðbólgumarkmið Seðlabankans haldi eða ekki. Almennt er viðtekið að vextir séu fremur máttlaust stjórntæki gegn miklum eignaverðshækkunum og reyndar er Ísland skólabókardæmi um slíkt. Á árunum 2004-2007 var reynt að draga úr verðhækkun fasteigna með miklum stýrivaxtahækkunum með þeim afleiðingum að krónan styrktist, eftirspurn jókst, viðskiptahalli náði stærð sem ekki hafði sést áður og fasteignaverð hélt áfram að hækka.

Fórnarskipti þess að beita stýrivöxtum á eignaverð annars vegar og hagvaxtar og efnahagslegs stöðugleika hins vegar, geta því orðið talsverð. Staðreyndin er sú að verð á eignamörkuðum er almennt mjög sveiflukennt. Þetta á ekki síður við fasteignaverð enda framboð fremur seint að bregðast við breyttri eftirspurn.

Þá er fasteignamarkaðurinn á Íslandi ekki stór í alþjóðlegum samanburði, fremur eins og lítið úthverfi í samanburði við breska, sænska eða þýska húsnæðismarkaðinn, svo dæmi séu tekin. Sveiflurnar geta því orðið enn meiri.

Á sveiflukenndur húsnæðisliður að ráða för?

Ólíkt því sem áður var hefur stjórntækjum Seðlabankans fjölgað, en flest eru þau á forræði fjármálastöðugleikanefndar. Takmarkanir á veðsetningarhlutföllum og greiðslubyrði fasteignalána eru dæmi um slík stjórntæki. Meginstjórntæki peningastefnunefndar er hins vegar stýrivextir og hennar helsta hlutverk að tryggja stöðugt verðlag. Eignaverðshækkanir stýrðu áður fyrr vaxtastefnu Seðlabankans, sú tilraun mistókst og má ekki endurtaka sig.

Eftir stendur sú spurning hvort húsnæðisliður sem sveiflast upp og niður eftir því hvernig skipulagsmálum er háttað í Reykjavík eigi yfirhöfuð heima í verðbólgumarkmiði Seðlabankans? Aðrir eignamarkaðir heyra alfarið undir fjármálastöðugleika, af hverju gildir hið sama ekki um fasteignamarkaðinn?