Í samræmi við stefnuyfirlýsingu ríkisstjórnarinnar frá því í maí 2003 hafa stjórnvöld unnið að því undanfarin misseri að hækka lánshlutfall lána Íbúðalánasjóðs úr 65-70% í allt að 90% af verðgildi eigna og hækka hámarkslán verulega. Þá var um mitt ár í fyrra gerð sú breyting að í stað þess að skipta á fasteignaveðbréfi og húsbréfi með ríkisábyrgð, tók Íbúðalánasjóður að veita bein lán til íbúðakaupenda. Þessar breytingar fólu í sér að þrengt var að þeirri takmörkuðu hlutdeild sem bankar, sparisjóðir og lífeyrissjóðir höfðu fyrir á þessum markaði. Í framhaldi af breytingum hjá Íbúðalánasjóði hófu bankar og lífeyrissjóðir að bjóða ódýrari og rýmri fasteignaveðlán en áður þekktist. Íbúðalánasjóður hefur mætt nýbreytni bankanna með aukinni samkeppni. Afleiðingin hefur orðið sú að lánveitingar til íbúðakaupa hafa aukist verulega. Námu útlán til íbúðakaupa um 120 milljörðum á fjórða ársfjórðungi síðasta árs. Þessi þróun hefur ýtt undir hækkandi fasteignaverð. Hefur húsnæði í vísitölu neysluverðs hækkað síðustu 12 mánuði um 16,7%. Skýrir sú breyting um helming allrar hækkunar vísitölunnar á tímabilinu. Þá hefur verið áætlað að a.m.k. 10% þessara auknu útlána renni til aukinnar einkaneyslu. Auk þess eru óbein áhrif á neysluútgjöld vegna lægri greiðslubyrði og auðsáhrifa hækkaðs fasteignaverðs.

Það er í sjálfu sér ánægjuefni að íbúðakaupendum bjóðist aukið framboð hagkvæmra húsnæðislána. Rétt er þó að spyrja hvort þróunin á íbúðalánamarkaði sé skynsamleg og í samræmi við markmið um skilvirkt og traust fjármálakerfi hér á landi. Verður hér hugað að þessu máli m.a. með hliðsjón af umsögnum Seðlabanka Íslands um þessi efni.

Gagnrýni Seðlabankans

Stjórnvöld hafa leitað eftir ráðgjöf Seðlabanka Íslands varðandi breytingar á Íbúðalánasjóði. Í áliti Seðlabankans frá október 2003 til verkefnisstjóra félagsmálaráðherra vegna breytinga á húsnæðislánum er tekið fram að húsnæðislán hafi almennt verið talin mynda kjölfestu í rekstri banka þar sem þau feli oft í sér minni útlánaáhættu en ýmsir aðrir lánaflokkar. Hér á landi hafi há hlutdeild Íbúðalánasjóðs torveldað bönkum að bjóða húsnæðislán. Með breytingum á reglum um Íbúðalánasjóð yrði enn frekar þrengt að íslenska bankakerfinu. Myndu breytingarnar auka verulega hlutdeild og áhrif ríkisins á lánamarkaði hérlendis. Með hliðsjón af því markmiði að hér á landi starfi örugg fjármálafyrirtæki telur Seðlabankinn að slík þróun sé óæskileg, enda hafi ríkisstjórnin að öðru leyti fylgt þeirri stefnu að draga úr beinni þátttöku ríkissjóðs í fjármálastarfsemi.

Í áliti Seðlabankans er einnig minnt á að Íbúðalánasjóður starfar samkvæmt sérlögum, hann telst ekki vera fjármálafyrirtæki og er honum ekki skylt að uppfylla sömu skilyrði t.d. um lágmarkshlutfall eiginfjár og bönkum og öðrum fjármálafyrirtækjum ber að gera. Opinbert eftirlit með starfsemi sjóðsins er því allt annars eðlis og takmarkaðra en eftirlit með fjármálafyrirtækjum. Telur Seðlabankinn að hækkun lánshlutfalla og hámarkslána Íbúðalánasjóðs feli í sér aukna hættu á vanskilum heimila, útlánatapi í fjármálakerfinu og fjármálalegum óstöðugleika. Þegar til lengdar lætur hafi slík breyting hamlandi áhrif á samkeppnishæfni íslenskra fjármálastofnana og óæskileg áhrif á fjármálakerfið, stöðugleika þess og skilvirkni.

Í umsögn Seðlabankans til félagsmálanefndar Alþingis í nóvember sl. um frumvarp til laga um húsnæðislán er bent á að gerbreyting hafi orðið á íbúðalánum á undanförnum mánuðum og þar með starfsumhverfi og jafnvel hlutverki Íbúðalánasjóðs. Væri því "nauðsynlegt að huga að framtíðarhlutverki Íbúðalánasjóðs í fjármögnun íbúðakaupa og með hvaða hætti haga má verkaskiptingu hans annars vegar og banka og sparisjóða hins vegar til þess m.a. að treysta í senn undirstöður innlends fjármálakerfis og fyrirgreiðslu við þá sem einhverra hluta vegna eiga ekki sama aðgang að íbúðalánum og almennt gerist", eins og sagði í umsögn bankans.

Í nýjustu útgáfu ársfjórðungsrits Seðlabankans, Peningamálum, er grein eftir hagfræðing hjá bankanum þar sem gerður er samanburður á afskiptum hins opinbera af húsnæðismálum hér á landi og í nágrannaríkjum. Niðurstaðan er þar m.a. sú að auk Íslands sé það aðeins í Noregi og Frakklandi að húsnæðislán séu veitt af opinberri lánastofnun. Umfang opinberra íbúðalána í Noregi og Frakklandi virðist þó minna en hér á landi. Með breytingum á opinbera lánakerfinu hér á landi væri stefnt að því að viðhalda umtalsverðri hlutdeild Íbúðalánasjóðs á markaðnum. Væri því stefnt í gagnstæða átt miðað við Frakkland og Noreg sem og flest önnur Evrópulönd. Er bent á að til þess að nálgast stefnu nálægra ríkja þyrfti að draga verulega úr umsvifum Íbúðalánasjóðs, þannig að þjónusta sjóðsins beindist einungis að afmörkuðum sviðum svo sem félagslegri aðstoð og jöfnun á aðstöðu almennings til húsnæðiskaupa með tilliti til tekna og búsetu.

Í samræmi við afstöðu SA

Framangreind sjónarmið Seðlabanka Íslands um breytingar á opinbera húsnæðislánakerfinu eru í samræmi við þá afstöðu sem Samtök atvinnulífsins hafa sett fram um það efni. Í umsögn SA til félagsmálanefndar Alþingis í nóvember sl. er bent á að aðstæður á íbúðalánamarkaðnum hafi gjörbreyst undanfarna mánuði. Hafi viðskiptabankar og sparisjóðir hafið samkeppni við Íbúðalánasjóð og sín í milli og gætu nú boðið sambærileg kjör og Íbúðalánasjóður byði. Sú staða að ríkið væri komið í beina samkeppni við einkafyrirtæki á frjálsum markaði sem væru fær um sinna þörf lang flestra þeirra sem hygðust fjárfesta í íbúðarhúsnæði hlyti að stuðla að því að hlutverk Íbúðalánasjóðs yrði endurskilgreint og ríkið dragi úr lánveitingum til íbúðakaupenda. Þá er bent á mótsagnar-kennt hlutverk ríkisins í þessu sambandi. Annars vegar hafa aðstæður verið þannig m.a. vegna stóraukinna útlána til íbúðakaupa að Seðlabankinn hefur talið nauðsynlegt að auka enn aðhald peningastefnunnar með hækkun stýrivaxta. Hins vegar keppir ríkið um slík útlán við fyrirtæki á frjálsum markaði.

Í ljósi nýjustu upplýsinga um þensluáhrif aukinna íbúðalána er hér minnt á að bæði Seðlabankinn og SA hafa bent á að í stað þess að hækka almenn lán Íbúðalánasjóðs væri fyllsta þörf á að endurskoða hlutverk sjóðsins. Hafa SA bent á að afmarka ætti lán sjóðs við lánveitingar til félagslegra húsnæðiskaupa og byggingar leiguíbúða til afmarkaðra hópa.