Umbætur á húsnæðismarkaði

Aukin samkeppni og meiri fjölbreytni í lánveitingum til húsnæðismála á síðustu árum hefur leitt til lægri vaxta á húsnæðislánum en þá má lækka enn frekar. Undanfarin ár hafa bankar, sparisjóðir og lífeyrissjóðir veitt stærstan hluta íbúðalána, bæði til eignaríbúða og leiguíbúða, eftir því sem dregið hefur úr lánveitingum Íbúðalánasjóðs. Það er sama fyrirkomulag og tíðkast víðast í Evrópu en þar eru bankar og hliðstæð fyrirtæki með um 70-80% markaðshlutdeild. Með því að hætta lánveitingum Íbúðalánasjóðs alfarið væri  dregið úr fjárhagslegri áhættu ríkisins.

 

Fjölbreyttari valkostir en áður

Íbúðarkaupendum stendur til boða mun fjölbreyttara úrval lánskjara en áður, óverðtryggð og verðtryggð lán, lán með föstum og breytilegum vöxtum og lán með bindingu vaxta í ákveðinn tíma, t.d. 3 eða 5 ár. Hlutdeild lána með óverðtryggðum kjörum hefur t.d. vaxið verulega. Lán þessara aðila eru í boði um allt land með hliðstæðum kjörum.  Fyrir tveimur áratugum voru verðtryggð kjör til húsnæðiskaupa um 6-8% að  teknu tilliti til affalla í húsbréfakerfi þess tíma. Nú eru algeng kjör til  íbúðakaupa 3,1-3,8% eftir því hvort vextir eru fastir eða breytilegir. Aukin samkeppni hefur því skilað íbúðakaupendum verulegum ávinningi.

 

Fyrirmyndir í Svíþjóð og Danmörku

Samtök atvinnulífsins telja koma til greina að lánastarfsemi vegna húsnæðis verði í sérstökum félögum en þá valkvætt eins og í Danmörku og Svíþjóð, t.d. hlutafélögum sem geta verið hluti af samstæðu lánafyrirtækja. Eftir að löggjöf hefur verið sett um heimildir lánafyrirtækja til útgáfu sértryggðra skuldabréfa er tilgangur þess að setja húsnæðislánastarfsemi í sérstök félög nánast horfinn.

 

Vexti má lækka enn frekar

Mikil verðbólga, stífar kröfur Fjármálaeftirlitsins um eigið fé fjármálafyrirtækja og mjög háir séríslenskir bankaskattar stuðla að hærri vöxtum hér en annars staðar, þar með talið á húsnæðislánum. Væru opinberar álögur og kvaðir á fjármálafyrirtæki sambærilegar því sem gerist í Danmörku gæti það lækkað vexti á húsnæðislánum um 0,9%, eða sem samsvarar um fjórðungi af algengum verðtryggðum vöxtum húsnæðislána í dag.

 

Uppbygging á virkum leigumarkaði

Skortur er á leiguhúsnæði og brýnt að móta stefnu til framtíðar sem tekur mið af reynslu fortíðar og mistökum við stefnumótun og uppbyggingu markaðar fyrir leiguhúsnæði á undanförnum áratugum. Forsenda nauðsynlegrar uppbyggingar er lækkun lóðaverðs, minni kvaðir sem hækka byggingarkostnað af hálfu hins opinbera og lækkun fjármagnskostnaðar. Hár byggingarkostnaður kemur í veg fyrir byggingu lítilla íbúða sem mikil eftirspurn er eftir en þann kostnað má lækka.

 

Fyrirkomulag opinbers stuðnings

Í ljósi fyrri reynslu ber að forðast að opinberir aðilar niðurgreiði lánsfé til húsnæðisfélaga með vöxtum sem eru lægri en markaðsvextir. Engin ástæða er til að ætla annað en að fjármálafyrirtæki, s.s. viðskiptabankar, geti sinnt lánsfjárþörf húsnæðisfélaga eigi síður en opinberar lánastofnanir.

 

Mikilvægt er að tryggja langtímahugsun við uppbyggingu leigumarkaðar og að stuðningur við leigjendur verði fyrst og fremst í formi húsnæðisstyrkja en ekki sem opinber niðurgreiðsla stofnkostnaðar eða fjármagnskostnaðar til leigufélaga. Eigi að koma á virkum leigumarkaði til frambúðar verður sá markaður að bjóða upp á húsnæði af mismunandi gerðum og stærðum.

 

Löggjöf um húsnæðisfélög - langtímahugsun

Rekstrarskilyrði félaga sem leigja út húsnæði til lengri tíma þurfa að vera almenn og fyrirsjáanleg. Húsnæðisfélög verða að hafa langtímasjónarmið að leiðarljósi og  gera ráð fyrir hagnaði í rekstri sínum til að geta mætt viðhaldi og sveiflum í húsnæðisverði, sem og óvæntum kostnaði. Í stað þess að skilyrða opinberar ívilnanir við húsnæðisfélög sem rekin eru án hagnaðarsjónarmiða er eðlilegt að ívilnanirnar gangi til baka verði viðkomandi íbúðarhúsnæði selt innan tiltekins tíma. Á þessu hefur verið misbrestur hingað til.

 

Tengt efni:

 

Úttekt SA: Heilbrigðari húsnæðismarkaður byggir á lægra lóðaverði, byggingar- og fjármagnskostnaði.

 

Viðtal við Þorstein Víglundsson, framkvæmdastjóra SA, í morgunútvarpi Rásar 2.