Þensla á húsnæðismarkaði var fyrirséð

Sú kólnun sem nú gengur yfir fasteignamarkaðinn er afleiðing mikillar þenslu á undanförnum árum, en hún var fyrirséð og við henni varað m.a. af Samtökum atvinnulífsins og Hagfræðistofnun Háskóla Íslands. Með stefnumörkun stjórnvalda sumarið 2003 og upptöku 90% lána Íbúðalánasjóðs sumarið 2004 var atburðarrás hrundið af stað sem leiddi til þess vanda sem nú er við að glíma. Mikil hækkun lána og lánshlutfalls almennra lána í opinbera íbúðalánakerfinu leiddu til sviptinga á verði íbúðahúsnæðis og röskuðu jafnvægi í þjóðarbúskapnum. Staðan sem blasir við í dag verður því ekki rakin til bankanna. Íbúðaverð tók að hækka þegar í kjölfar Alþingiskosninga 2003 þegar loforð um 90% íbúðalán voru færð í stjórnarsáttmála. Þetta kemur fram í nýrri greinargerð SA um þróun á húsnæðismarkaði 2003-2008.

 

Ríkisstjórnin kynnti nýlega breytingar á reglum Íbúðalánasjóðs sem ætlað er að milda núverandi kólnun á fasteignamarkaði. Viðbrögð margra við tillögum ríkisstjórnarinnar hafa verið á þann veg að erfiðleikar á húsnæðismarkaði væru bönkunum að kenna og að þeir hafi brugðist. Ríkisstjórnin eða jafnvel Íbúðalánasjóður væri að bjarga bönkunum. Það er fjarri lagi. Hér á landi bitnar staðan ekki aðeins á bönkunum heldur á öllu atvinnulífi og heimilum í landinu.

 

Skynsamlegt skammtímaúrræði

Aðgerðir ríkisstjórnarinnar eru skynsamlegt skammtímaúrræði til að freista þess að afstýra hruni á fasteignamarkaði, bæta lausafjárstöðu og stuðla að eðlilegra ástandi á innlendum lánamarkaði. Í þessum ráðstöfunum felst þó hvorki lausn varðandi aðgang íslenskra fjármálafyrirtækja að erlendu lánsfé né ásættanleg langtíma lausn á húsnæðislánamarkaði. Eftirlitsstofnun EFTA tók til að mynda þá ákvörðun þann 27. júní 2008, að halda áfram formlegri rannsókn á Íbúðalánasjóði og kemst að þeirri bráðabirgðaniðurstöðu að fyrirkomulagið standist ekki ríkisstyrkjaákvæði EES samningsins.

 

Aðgerðir ríkisstjórnarinnar stefna fyrst og fremst að því að létta undir með viðskiptavinum bankanna, sem búa nú við allt aðrar og verri aðstæður til fjármögnunar en áður og koma í veg fyrir að viðskipta- og athafnalíf þjóðarinnar stöðvist.

 

Í greinargerð SA er farið ítarlega yfir þróun mála á íslenskum húsnæðismarkaði á árunum 2003-2008. Á meðfylgjandi mynd má sjá þróun raunverðs íbúðahúsnæðis á höfuðborgarsvæðinu og breytingar á lánareglum Íbúðalánasjóðs.

 

Smellið á myndina til að sjá stærri útgáfu

 

Smellið á myndina til að sjá stærri útgáfu!

 

Fjölmörg fjármálafyrirtæki brugðust við aukinni sókn Íbúðalánasjóðs á húsnæðismarkaðinn en sjóðurinn var og er langfyrirferðarmestur á þeim lánamarkaði. Hefur verið áætlað að árið 2003, þegar útrás Íbúðalánsjóðs var hleypt af stokkunum, hafi markaðshlutdeild viðskiptabankanna á íbúðalánamarkaði einungis verið um 16% eða ámóta rýr og einum og hálfum áratug áður, við upphaf húsbréfakerfis. Var því ekki að undra að bönkunum þætti mjög sótt að sínum hlut með áformum fyrri ríkisstjórnar um stórauknar lánveitingar Íbúðalánasjóðs og gat engum komið á óvart að þeir brygðust við til að afstýra því að þeir yrðu endanlega hraktir út af þessum markaði.

 

Margir aðilar - aukin samkeppni

Það er misskilningur að líta á bankana sem einn aðila í þessu sambandi, eins og mörgum hættir til að gera, heldur varð afleiðingin stóraukin samkeppni ekki aðeins við Íbúðalánasjóð heldur milli allra aðila á þessum markaði, með meira framboði og hagstæðari lánskjörum en áður höfðu þekkst. Hafa tugþúsundir heimila í landinu nýtt sér þessa auknu þjónustu fjármálafyrirtækja, til húsnæðiskaupa og endurfjármögnunar á óhagstæðari lánum. Það er hvorki sanngjarn né heiðarlegur málflutningur að tala um að bankarnir hafi brugðist með því að láta viðskiptavini sína njóta þeirra hagstæðu lána sem þeir gátu boðið á þessum tíma.

 

Forgangur Íbúðalánasjóðs að sparnaði þjóðarinnar

Íbúðalánasjóður býr við forgang að langtíma sparnaði þjóðarinnar í krafti ríkisábyrgðar á skuldbindingum hans og löggjafar um útbreiddustu langtímaskuldabréf á markaðnum, íbúðabréf. Sparnaðurinn sem lánveitingar Íbúðalánasjóðs byggjast á kemur ekki frá sjóðnum sjálfum heldur fyrst og fremst frá lífeyrissjóðum sem líta á íbúðabréf sem heppilega langtíma fjárfestingu. Bankar og önnur fjármálafyrirtæki hafa ekki átt kost á sambærilegri fjármögnun heldur hafa í vaxandi mæli reitt sig á erlenda fjármögnun. Þegar sú leið nánast lokast bitnar það óhjákvæmilega á útlánastarfsemi þeirra.

 

Fyrrgreindar ráðstafanir ríkisstjórnarinnar á húsnæðismarkaði taka því miður ekki á þessum langtíma vanda og markaðsröskun, sem fjármálafyrirtækin og samtök þeirra hafa lengi bent á. Er það í raun undrunarefni, þar sem lengi hefur verið unnið að undirbúningi breytinga á hlutverki og aðkomu stjórnvalda að íbúðalánamarkaðnum, enda hefur legið fyrir alllengi að fyrirkomulagið stenst ekki ríkisstyrkjaákvæði EES-samningsins.

 

Almennar lánveitingar verði í höndum fjármálafyrirtækja

Fyrir almenning í landinu er það farsælt að geta átt öll sín helstu fjármálaviðskipti við viðskiptabanka sinn eða sparisjóð. Með því er stuðlað að sem bestri heildarráðgjöf um fjármál hvers og eins, en slíkt fyrirkomulag er ríkjandi í nágrannaríkjum okkar. Það er því forgangsmál að stjórnvöld hefji hið fyrsta nauðsynlegar breytingar á aðkomu sinni að húsnæðislánamarkaði og skilji að félagslega lánastarfsemi og almennar lánveitingar sem betur er fyrir komið í höndum fjármálafyrirtækja.

 

Sjá nánar:

 

Greinargerð SA um húsnæðismarkaðinn 30. júní 2008 (PDF)

 

Umfjöllun SA um skýrslu Hagfræðistofnunar frá október 2003

 

Fréttatilkynning ESA um Íbúðalánasjóð 27. júní 2008