Heilbrigðari húsnæðismarkaður byggir á lægra lóðaverði, byggingar- og fjármagnskostnaði

Vaxandi þörf er fyrir íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu og þá ekki síst húsnæði til langtímaleigu. Forsenda nauðsynlegrar uppbyggingar er lækkun lóðaverðs, minni kvaðir sem hækka byggingarkostnað af hálfu hins opinbera og lækkun fjármagnskostnaðar. Hár byggingarkostnaður kemur í veg fyrir byggingu lítilla íbúða sem mikil eftirspurn er eftir.

 

Aukinn kostnaður skýrist m.a. af því að lóðaverð hefur margfaldast eftir að sveitarfélög tóku að bjóða upp lóðir og hafa af þeim tekjur langt umfram kostnað við gatnagerð, skipulag og frágang. Þá hafa auknar kröfur í byggingarreglugerð hækkað byggingarkostnað um allt að 7,5%. Nýja byggingarreglugerðin hefur dregið úr framboði einfaldra, ódýrra lítilla íbúða sem eru forsenda þess að hér geti komist á heilbrigður leigumarkaður.

 

Lóðaverð nemur nú 16% af byggingarkostnaði íbúðar í fjölbýli og hefur hækkað úr 4% frá árinu 2001. Hæst varð lóðaverðið um 20% af byggingarkostnaði íbúðar í fjölbýli árin 2007 og 2008.

Smelltu á myndina til að stækka! 
Heimild Hannarr ehf. - útreikningar efnahagssviðs SA

 

Á árinu 2007 fimmfaldaðist lóðaverð fjölbýlishúsa á höfuðborgarsvæðinu í kjölfar þess að sveitarfélögin þar hófu uppboð á íbúðalóðum, eins og sjá má á meðfylgjandi mynd.

Smelltu á myndina til að stækka!
Heimild Hannarr ehf. - útreikningar efnahagssviðs SA

Þá hækkaði fermetraverð íbúðarhúsnæðis um nálægt 50% að raungildi í kjölfar uppboðanna. Í upphafi árs 2014 er byggingarkostnaður fjölbýlishúss 43% hærri að raungildi en fyrir rúmum áratug og má að mestu ef ekki öllu leyti rekja það til ákvarðana opinberra aðila.

Smelltu á myndina til að stækka!
Heimild Hannarr ehf. - útreikningar efnahagssviðs SA


Hár fjármagnskostnaður hefur einnig neikvæð áhrif á húsnæðismarkaðinn en strangar kröfur Fjármálaeftirlitsins til fjármálafyrirtækja og sértækir bankaskattar stuðla að hærri vöxtum hér en annars staðar, þar með talið á húsnæðislánum. Væru opinberar álögur og kvaðir á fjármálafyrirtæki sambærilegar því sem gerist í Danmörku gæti það lækkað vexti á húsnæðislánum um 0,9%, eða sem samsvarar um fjórðungi af algengum verðtryggðum vöxtum húsnæðislána í dag.

 

Fleiri þættir á valdi sveitarfélaga koma í veg fyrir byggingu ódýrra íbúða. Sveitarfélög selja gjarnan fjölbýlislóðir á föstu verði á hverja íbúð í stað þess að lóðaverð taki mið af stærð íbúðanna. Það leiðir til þess að hagkvæmara verður að byggja stórar íbúðir. Einnig hefur kostnaður vegna skipulags- og leyfisferlis í tengslum við íbúðarbyggingar hækkað verulega.

 

Breytinga er þörf
Samtök atvinnulífsins brýna fyrir ríki og sveitarfélögum að stuðla að lækkun á lóðaverði, byggingarkostnaði og fjármagnskostnaði til að mæta skorti á húsnæði, hvort sem er til leigu eða eignar. Það er skjótvirkasta og hagstæðasta lausnin á vanda sem við er að eiga á húsnæðismarkaði. SA vara hins vegar við  hugmyndum um að beitt verði opinberri fyrirgreiðslu, t.d. í formi vaxtaniðurgreiðslu, til að mæta uppsafnaðri íbúðaþörf. Skortur á lánsfé er ekki flöskuháls líkt og var á 7. og 8. áratug síðustu aldar þegar samkomulag náðist milli aðila vinnumarkaðarins og stjórnvalda um uppbyggingu Breiðholtshverfisins.

 

Stuðningur hins opinbera vegna húsnæðis ætti að byggjast á almennum húsnæðisbótum sem taka mið af tekjum, eignum og stærð fjölskyldna svo hann leiði ekki til almennrar hækkunar húsnæðisverðs. Sveitarfélög þurfa að sjá til þess að verð á íbúðalóðum til nýbygginga sé ekki hærra en nemur kostnaði við gatnagerð, skipulagningu og frágang byggingarsvæðis. Að stórum hluta er vandinn á húsnæðismarkaði til kominn vegna ákvarðana sem hafa verið teknar hjá sveitarfélögunum á undanförnum árum.