Hærri lán Íbúðalánasjóðs gætu ógnað stöðugleika

Hagfræðistofnun Háskóla Íslands hefur, að beiðni Samtaka atvinnulífsins og Samtaka banka og verðbréfafyrirtækja, unnið skýrslu þar sem mat er lagt á áhrif aukinna lánveitinga Íbúðalánasjóðs á fasteignamarkaðinn annars vegar og efnahagslífið í heild hins vegar. Meðal þess sem þar kemur fram er:

  • Hætta á miklum sviptingum á verði íbúðarhúsnæðis.
  • Fyrirhugaðar breytingar gætu ógnað stöðugleika í hagkerfinu.
  • Erlend eftirspurn eftir húsbréfum ofmetin.
  • Nauðsynlegt að fara afar gætilega í rýmkun lánareglna Íbúðalánasjóðs

Í skýrslunni er fjallað um líklegar afleiðingar þess að hækka lánshlutfall almennra íbúðalána af kaupverði og hámarkslán Íbúðalánasjóðs verulega á tiltölulega skömmum tíma.  Leiddar eru líkur að því að fasteignaverð gæti hækkað um 11-16% umfram þær hækkanir sem ella hefðu orðið í kjölfar slíkrar rýmkunar lánareglna. Þessar miklu hækkanir myndu síðan ganga að mestu til baka að raunvirði á nokkrum árum (4-6 árum) þar sem hærra fasteignaverð myndi örva hvata til nýbygginga og auka þannig íbúðaframboð. Önnur mikilvæg ástæða þess að verðhækkanir af völdum rýmkunar reglna Íbúðalánasjóðs gengju til baka er, að mati skýrsluhöfunda, að í gildi er langtímasamband á milli fasteignaverðs og kaupmáttar launa.  Frá þessum áætluðu lækkunum fasteignaverðs í kjölfar upphaflegrar hækkunar eru þó taldar vera nokkrar mikilvægar undantekningar, t.d. á svæðum sem eru eftirsótt og fullbyggð, einkum á höfðuborgarsvæðinu. Á slíkum svæðum yrðu verðhækkanirnar varanlegar. Megin niðurstaðan er því sú að breytingar verði tímasettar þegar hætta á verðhækkunum sé lítil og að þær séu framkvæmdar í smáum skrefum á löngum tíma.

 

Heilbrigði íslenska hagkerfisins mun að miklu leyti ráðast af ástandi fasteignamarkaðarins á næstu árum.  Líklegt er að helsti farvegur framkvæmdanna á Austurlandi yfir í þenslu á höfuðborgarsvæðinu muni liggja í gegnum fasteignaverð.  Hærra fasteignaverð myndi stuðla að launaskriði í byggingariðnaði, aukinni neyslu og skuldsetningu heimilanna og hærra vaxtastigi í kjölfar aukinnar húsbréfaútgáfu. 

 

Tímabundin fasteignaverðbólga sem síðan gengi til baka gæti valdið fjármálageiranum (og Íbúðalánasjóði) miklum skaða þar sem afskriftir útlána myndu aukast og heimilin gætu neyðst til að selja eignir á lægra verði en næmi veðskuldum. 

 

Útlit er fyrir að framleiðslugeta íslenska hagkerfisins verði fullnýtt á komandi árum vegna mikilla virkjunar- og stóriðjuframkvæmda og afleiddra áhrifa af völdum þeirra. Af þeim sökum munu viðbrögð byggingariðnaðarins við hækkun fasteignaverðs verða fremur takmörkuð og hæg aukning framboðs á íbúðum. Að mati skýrsluhöfunda myndi Seðlabankinn bregðast við þeirri verðbólgu, sem veruleg hækkun fasteignaverðs stuðlar að, með hækkun stýrivaxta bankans. Sú hækkun skilaði sér síðan í hækkun almennra vaxta, aukins vaxtamunar milli landa og þar með gengishækkun krónunnar. Vaxtahækkanir myndu einnig draga úr fjárfestingum fyrirtækja. Heildaráhrifin yrðu þau að hækkun húsnæðisverðs hefði rutt í burtu framleiðslu og atvinnutækifærum sem annars hefðu orðið til. Frá sjónarhóli hagstjórnar ber því að fara afar gætilega í rýmkun lánareglna Íbúðalánasjóðs.

 

Lokst telja skýrsluhöfundar að erlend spurn eftir húsbréfum sem langtímafjárfestingu sé ofmetin. Mjög varasamt sé að byggja breytingar á langtímaskipulagi húsnæðislána á erlendri spurn eftir húsbréfum sem sé óviss og hvikul.

 

Sjá skýrslu Hagfræðistofnunar (pdf-form)