Eigið fé Íbúðalánasjóðs tapað á einu ári vegna uppgreiðslna?

Ætla má að tap Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslna eldri lána geti numið allt að 15 milljörðum króna frá því fyrirkomulagi húsnæðislána sjóðsins var breytt um mitt síðasta ár. Það er ríflega tveimur milljörðum meira en allt eigið fé sjóðsins var í árslok 2004. SA áætla að uppgreiðslur eldri lána Íbúðalánasjóðs síðasta árið hafi verið um 140 milljarðar króna en uppgreiðslur á útlánum Íbúðalánasjóðs valda því að munur á vöxtum fjármögnunar og útlána hjá sjóðnum minnkar og verður að öllum líkindum neikvæður. Til að bregðast við aðsteðjandi vanda hefur Íbúðalánasjóður m.a. lánað fjármálafyrirtækjum yfir 80 milljarða króna með ríkisábyrgð en þessi lánastarfsemi samræmist tæpast starfsheimildum sjóðsins og nánast er öruggt að sjóðurinn muni tapa á henni. SA ítreka að markaðsvæðing íbúðalána er eðlileg staðreynd sem ber að viðurkenna og að Íbúðalánasjóður á einkum að gegna félagslegu hlutverki. Mikilvægt er að brugðist verði við þeirri alvarlegu stöðu sem Íbúðalánasjóður er kominn í.

 

Óæskileg áhrif aukinna íbúðalána á eftirspurn og verðlag

Uppgangur á fasteignamarkaði á sem kunnugt er þátt í eftirspurnarþenslu í þjóðfélaginu um þessar mundir. Verður sú þróun ekki síst rakin til breytinga á íbúðalánamarkaði og aukinna útlána til íbúðakaupa. Þá er ljóst að verðbólgan á undanförnum misserum á að verulegu leyti rætur að rekja til verðhækkunar á íbúðarhúsnæði. Samtök atvinnulífsins hafa bent á að stjórnvöld séu í mótsagnarkenndu hlutverki við stjórn eftirspurnar að þessu leyti. Annars vegar leitist Seðlabankinn við að draga úr vexti eftirspurnar með ítrekuðum hækkunum stýrivaxta. Hins vegar heyji ríkið harða samkeppni á markaðnum, lánsframboð Íbúðalánasjóðs sé aukið og allt reynt til að fyrirbyggja að markaðshlutdeild opinberra lána rýrni. Hafa m.a. SA, Seðlabankinn og Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn bent á að markaðsvæðing íbúðalána væri eðlileg og æskileg staðreynd sem bæri að viðurkenna. Þeirri þróun verður tæpast snúið við. Ættu lán Íbúðalánasjóðs því einkum að beinast að félagslegum markmiðum. Ekki hefur þó ennþá verið fallist á þessi sjónarmið. Heldur lánastarfsemi Íbúðalánasjóðs, sem byggist á ríkisábyrgð, því áfram að kynda undir eftirspurn á markaðnum. Hefur Íbúðalánasjóður brugðist við breyttum aðstæðum á markaðnum m.a. með því að hefja stórfellda útlánastarfsemi til sparisjóða og annarra fyrirtækja. Þessi viðbrögð eru gagnrýnisverð og auka enn á þá markaðsröskun sem fylgir hinu opinbera íbúðalánakerfi.

 

Rekstrarvandi Íbúðalánasjóðs

Bent hefur verið á að breytingar á starfsemi Íbúðalánasjóðs um mitt sl. ár og tilkoma hagstæðra íbúðalána bankanna skapi mikinn rekstrarvanda hjá Íbúðalánasjóði vegna uppgreiðslu eldri útlána hjá sjóðnum. Um þessi atriði hefur þó verið deilt, enda er mat á fjárhagslegum afleiðingum þessa fyrir Íbúðalánasjóðs háð nokkrum stærðum sem í eðli sínu eru óvissar. Verður hér reynt að varpa ljósi á þessar stærðir.

 

Uppgreiðslur á útlánum Íbúðalánasjóðs valda því að munur á vöxtum fjármögnunar og útlána hjá sjóðnum minnkar og verður að öllum líkindum neikvæður. Ástæðuna má rekja til þess hvernig staðið var að breytingum úr húsbréfakerfi yfir í peningalánakerfi um mitt sl. ár. Íbúðalánasjóður efndi þá til skiptiútboðs þar sem eigendum 85% allra húsbréfa og allra húsnæðisbréfa var boðið að skipta á bréfunum og hinum nýju íbúðabréfum, sem standa nú að verulegu leyti undir fjármögnun Íbúðalánasjóðs sem skuldir hjá sjóðnum. Samkvæmt eldra kerfinu hafði Íbúðalánasjóður heimild til aukaútdráttar húsbréfa til að mæta auknum uppgreiðslum lántakenda á fasteignaveðlánum. Íbúðabréfin eru á hinn bóginn ekki með útdráttarfyrirkomulagi. Getur Íbúðalánasjóður því ekki innkallað þau til að mæta uppgreiðslum á lánum heldur eru þau endurgreidd ýmist á 20, 30 eða 40 árum með afborgunum tvisvar á ári.

 

Við skiptin bauðst eigendum húsbréfa að fá íbúðabréf fyrir húsbréf með 0,21–0,26% skiptiálagi, en það er gjaldið sem þeir greiddu til að losna undan hugsanlegri innköllun. Meginhluti húsbréfa bar 4,75% vexti, en eftir skiptin báru skuldbindingar sjóðsins almennt um 4,5% vexti. Við fyrstu sýn kann slík breyting að líta vel út frá sjónarhóli Íbúðalánasjóðs. Svo er þó ekki á tímum lækkandi markaðsvaxta, þar sem innköllun er ekki lengur möguleg. Við það að markaðsvextir lækkuðu niður fyrir 4,5% skapaðist vandi hjá sjóðnum, þar sem vaxtamunur milli fjármögnunar- og útlánsvaxta varð að þessu leyti neikvæður. Um leið skapaðist aukinn áhugi hjá lántakendum á að greiða upp óhagstæð lán, sem flest voru með 5,1% vöxtum.

 

Um 140 milljarðar í uppgreiðslur

Helstu atriði sem máli skipta við mat á líklegu tapi Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslna á eldri lánum eru áætluð heildarfjárhæð uppgreiðslu og áhrif breytinganna á vaxtamun á lántökum og útlánum sjóðsins.

 

Samkvæmt ársreikningi Íbúðalánasjóðs 2004 námu uppgreiðslur eldri lána um 9 milljörðum króna á fyrri hluta ársins en um 74 milljörðum króna á síðari hluta ársins, eftir að nýja kerfið kom til framkvæmda. Í fréttum frá sjóðnum á þessu ári hefur verið tekið fram með almennum orðum að dregið hafi úr uppgreiðslum. Engar upplýsingar hafa hins vegar verið veittar um fjárhæð uppgreiðslna og hefur það eðlilega verið gagnrýnt af markaðsaðilum. Á grundvelli fyrirliggjandi upplýsinga um aukaútdrátt húsbréfa má þó áætla að uppgreiðslur á fyrstu sjö mánuðum þessa árs gætu numið um 65 milljörðum króna. Í heild næmu uppgreiðslur á tímabilinu júlí 2004 – júlí 2005 því um 140 milljörðum króna. Sé litið til framtíðar má þess vænta að uppgreiðslur haldi áfram en trúlega í minna mæli en undanfarið ár. Til samanburðar skal nefnt að heildarfjárhæð íbúðabréfa sem skipt var fyrir húsbréf og íbúðabréf nam um 338 milljörðum króna. Markar sú fjárhæð fræðilegt hámark þeirrar óvissu sem hér er til staðar, en ólíklegt verður að telja að uppgreiðslur muni nálgast það mark.

 

Aukin tapsáhætta Íbúðalánasjóðs á einu ári hærri en allt eigið fé sjóðsins

Vextir sem Íbúðalánasjóður greiðir af lántöku í formi íbúðabréfa sem skipt var fyrir húsbréf eru eins og fyrr sagði um 4,5%. Útlánsvextir sjóðsins á nýjum lánum lækkuðu hins vegar smám saman á síðasta ári úr 5,1% í júní niður í 4,15% í desember og hafa síðan verið óbreyttir, en sömu vextir eru á íbúðalánum banka, sparisjóða og lífeyrissjóða. Lögum samkvæmt er Íbúðalánasjóði aðeins ætlað að lána til húsnæðismála. Er því eðlilegt að líta svo á að möguleikar Íbúðalánasjóðs til að ávaxta það fé sem sjóðurinn fær inn vegna uppgreiðslu á eldri fasteignaveðlánum ráðist fyrst og fremst af vaxtastigi á íbúðalánamarkaði. Að óbreyttum vöxtum á íbúðalánamarkaði er vaxtamunur á þessu fé því neikvæður um 0,35% (4,15% - 4,5%). Í útreikningum verður hér gengið út frá þessari forsendu, en hún verður þó að teljast varleg ef haft er í huga að Íbúðalánasjóður hefur talið að hæfilegt vaxtaálag vegna rekstrar og áhættu sjóðsins væri 0,6%. Með hliðsjón af lægri vöxtum í viðskiptalöndunum er auk þess allt eins líklegt að vaxtastig á íbúðalánum hér á landi muni þegar til lengdar lætur fara lækkandi. Neikvæður vaxtamunur gæti því orðið mun hærri en hér er gert ráð fyrir.

 

Lánstími íbúðabréfa er ýmist 20, 30 eða 40 ár. Íbúðabréf sem gefin voru út til skipta á hús- og húsnæðisbréfum skiptust nokkurn veginn jafnt milli þessara flokka. Nánar tiltekið voru 36% af heildarfjárhæð 20 ára bréf, 30 ára bréf voru 31% og 40 ára bréf 33%. Hér er gengið út frá því að skiptingin sé hin sama varðandi íbúðabréf sem standa að baki uppgreiddum fasteignaveðlánum. Mismunur útlána og lántöku er núvirtur miðað við ávöxtunarkröfu íbúðabréfa, sem í síðasta útboði var um 3,55%.

 

Niðurstaða útreikninga á grundvelli framangreindra forsendna er sú að ef aðeins er litið til þeirra 74 milljarða króna sem greiddar höfðu verið upp í árslok 2004, má ætla að tap Íbúðalánasjóðs nemi 7,9 milljörðum króna að óbreyttum útlánsvöxtum. Áætluð uppgreiðsla fyrir tímabilið júlí 2004 til júlí 2005 er sem fyrr sagði 140 milljarðar króna. Sé litið til þessarar fjárhæðar, má ætla að tap Íbúðalánasjóðs að óbreyttum útlánsvöxtum nemi um 15 milljörðum króna eða rúmlega öllu eigin fé sjóðsins, en í lok sl. árs var það 12,7 milljarðar króna. Með hliðsjón af því að í útreikningunum er hvorki gert ráð fyrir uppgreiðslum í framtíðinni, lækkandi útlánsvöxtum né gengið út frá því vaxtaálagi sem Íbúðalánasjóður telur sjálfur hæfilegt, verða forsendur útreikninganna að teljast varlegar.

 

Íbúðalánasjóður á sem fyrr sagði ekki völ á því að greiða upp óhagstæðar skuldbindingar sínar í formi íbúðabréfa, ólíkt því sem gilti um húsbréf. Verður að telja eðlilegt að sjóðurinn horfist í augu við þessa erfiðu stöðu og tilkynni um raunhæfar ráðstafanir til að bregðast við henni.

 

Lán með ríkisábyrgð til sparisjóða og fyrirtækja utan starfsheimilda sjóðsins

Í árslok 2004 námu útlán Íbúðalánasjóðs um 431 milljarði króna. Fram hefur komið opinberlega að Íbúðalánasjóður hafi nýlega lánað sparisjóðum og öðrum fyrirtækjum yfir 80 milljarða króna, en til samanburðar námu kröfur sjóðsins á önnur fjármálafyrirtæki tæplega 9 milljörðum króna í árslok 2003. Hefur áhersla í starfsemi sjóðsins því augljóslega tekið stakkaskiptum. Ítrekað skal að allar skuldbindingar Íbúðalánasjóðs eru með ríkisábyrgð og hefur sjóðurinn það afmarkaða hlutverk að veita húsnæðislán til íbúðakaupenda og húsbyggjenda. Önnur lánastarfsemi, svo sem lánveitingar til annarra fjármálafyrirtækja, til  fjárfestinga atvinnufyrirtækja eða önnur óskyld og áhættumeiri fjárfesting rúmast tæpast innan starfsheimilda sjóðsins, auk þess sem næsta víst er að sjóðurinn tapi á slíkri lánastarfsemi.